Sí, puedes vender una casa con problemas de cimientos en DFW, y no tienes que arreglar los cimientos antes. Texas no te obliga a reparar nada para vender. Lo que te pide es que compartas lo que sabes de la casa, y el movimiento de los cimientos es justo una de las cosas que pregunta el formulario de divulgación del vendedor. Una vez que eso queda claro, tú decides si reparas, si la pones en venta tal como está, o si la vendes en efectivo así como se encuentra.
Los problemas de cimientos son de lo más común por aquí. Buena parte del norte de Texas está sobre suelo de arcilla expansiva, que se hincha cuando se moja y se encoge cuando se seca, y años de ese estira y afloja pueden agrietar las losas y mover las casas de pilotes y vigas. Así que si las puertas se atoran y tienes una grieta en escalera subiendo por el ladrillo, no eres el único, y no estás atrapado.
Una aclaración antes de empezar: esto es información general, no asesoría legal. Si tienes una duda específica sobre la divulgación o un pleito con un comprador, un abogado de bienes raíces en Texas te puede decir qué aplica a tu caso.
La respuesta corta
Una casa con la losa agrietada o con el piso de pilotes hundido se puede vender. Lo que cambia es quién la va a querer comprar y cómo se cierra el trato. Un comprador con hipoteca se topa con inspectores, valuadores, bancos y aseguradoras, y a todos les importa mucho el estado de los cimientos. Un comprador en efectivo no necesita la aprobación de ninguno de ellos. La mayoría de los vendedores terminan escogiendo uno de tres caminos: reparar y poner la casa en venta, venderla tal como está y negociar, o venderla tal como está en efectivo.
Cómo saber con qué estás lidiando
No toda grieta significa que la casa está en problemas. El concreto se encoge al curarse, y una grieta delgadita en la losa de la cochera muchas veces es solo eso. Las señales que normalmente apuntan a un movimiento real de los cimientos se ven más o menos así:
- Puertas y ventanas que se atoran, que no cierran bien o que tienen espacios disparejos arriba
- Grietas en escalera en el ladrillo o en la mezcla, sobre todo cerca de las esquinas de la casa
- Grietas en el sheetrock que salen de las esquinas de puertas y ventanas
- Pisos inclinados, que rebotan o que se sienten disparejos al caminar
- Espacios entre las paredes y el techo, o entre los zoclos y el piso
- Ladrillo que se separa de los marcos de las ventanas o de la puerta de la cochera
Si ves varias de estas señales, vale la pena tener una idea más clara antes de decidir. Hay dos tipos de personas que la pueden revisar, y no son lo mismo:
- Una compañía de reparación de cimientos casi siempre hace la inspección gratis o por muy poco y te entrega un plan de reparación con precio. Eso sirve, pero recuerda que también te están vendiendo la reparación.
- Un ingeniero estructural con licencia cobra por la visita y no vende reparaciones. Su reporte por escrito te dice qué se está moviendo, cuánto, y qué recomienda. Los compradores, los agentes y los bancos suelen darle más peso al reporte de un ingeniero que a la cotización de un contratista.
No necesitas ninguno de los dos para vender. Pero si ya tienes un reporte o una cotización guardada en algún cajón, sácala. Va a salir el tema.
Lo que Texas te pide compartir
En la mayoría de las ventas de casas en Texas, el vendedor llena un Aviso de Divulgación del Vendedor bajo la sección 5.008 del Código de Propiedad de Texas. El formulario pregunta por los defectos que conoces, y los cimientos y la losa aparecen ahí mismo en la lista. También pregunta por reparaciones de cimientos que se hayan hecho antes. Contestas según lo que sabes, y el comprador decide qué hacer con esa información.
Con los cimientos, en palabras sencillas, eso normalmente significa lo siguiente:
- Si sabes de grietas, movimiento o reparaciones anteriores, compártelo.
- Si tienes el reporte de un ingeniero, facturas de reparación o una garantía de la compañía de cimientos, tenlos a la mano. Los compradores los van a querer ver, y unos buenos papeles muchas veces le dan más confianza al comprador, no menos.
- Si la casa se reparó hace años y ha aguantado bien, dilo también. Una reparación documentada y con garantía se ve muy diferente a un signo de interrogación.
Algunos vendedores, como un albacea que está cerrando una herencia o un banco que vende una casa embargada, no tienen que llenar el aviso. Aun así, esconder un defecto serio que conoces te puede traer problemas de verdad después del cierre. El camino más sencillo es el mismo en los dos casos: dile al comprador lo que sabes.
Y en ninguna parte de todo esto Texas te pide que arregles los cimientos. Puedes compartir cada grieta y aun así vender la casa exactamente como está. Lo explicamos con más detalle en nuestro artículo sobre vender una casa tal como está en Texas.
Por qué los problemas de cimientos atoran una venta tradicional
Aquí es donde nace la mayor parte de la frustración. Poner en venta una casa con problemas de cimientos no rompe ninguna regla, pero en una venta tradicional hay mucha gente en medio, y cada uno tiene voto.
- La inspección del comprador. Un inspector general que ve señales de movimiento casi siempre recomienda a un ingeniero estructural. Esa evaluación toma tiempo, y el resultado muchas veces se convierte en una lista de reparaciones o en una rebaja grande del precio.
- El avalúo. Los préstamos respaldados por el gobierno, como FHA y VA, tienen estándares mínimos para la propiedad, y un valuador que nota problemas estructurales los puede señalar. Eso puede significar reparaciones obligatorias antes de que el préstamo se fondee, o que la casa se valúe por debajo del precio del contrato.
- El banco. Aun con un préstamo convencional, el banco puede pedir una carta de un ingeniero o prueba de las reparaciones antes de dar el visto bueno.
- El seguro. Muchas pólizas de casa excluyen los daños por asentamiento y movimiento de tierra, y algunas aseguradoras son cautelosas para emitir una póliza nueva sobre una casa con problemas de cimientos conocidos. Sin seguro, normalmente no hay préstamo.
Cualquiera de estos puede retrasar el cierre o tumbar el trato. Y cuando un comprador se echa para atrás después de la inspección, el siguiente también va a preguntar, porque ahora vas a compartir lo que encontró esa inspección.
Tus tres opciones principales
Opción 1: Reparar primero y luego vender
Si la reparación es manejable y tienes el tiempo y el dinero para pagarla, arreglar los cimientos antes de vender puede abrirte la puerta a más compradores, incluyendo a los que usan préstamos FHA y VA. Pregunta si la compañía ofrece una garantía transferible, porque una garantía que pasa al siguiente dueño es un buen argumento de venta. Guarda cada factura y el reporte del ingeniero que acompañó el trabajo.
El detalle es que la reparación de cimientos muchas veces destapa otras cosas. Una casa que se movió puede necesitar parches en el sheetrock, ajustes en las puertas y, a veces, una revisión de la plomería debajo de la losa. Vale la pena pedir una prueba de plomería si la losa se movió, porque las tuberías de abajo se pueden ver afectadas.
Opción 2: Vender tal como está y negociar
Puedes poner la casa en venta tal como está con un agente, compartir el problema de cimientos desde el principio y ponerle un precio de acuerdo con eso. Hay compradores a los que no les molesta un proyecto si el precio es el correcto. Solo espera menos interesados, más estira y afloja después de la inspección, y una posibilidad real de que el financiamiento o el seguro tumben el cierre de todos modos.
Opción 3: Vender tal como está en efectivo
Un comprador en efectivo no necesita avalúo, ni aprobación de un banco, ni el visto bueno de una aseguradora para cerrar. Los cimientos se toman en cuenta en la oferta desde el principio, así que normalmente no hay una lista de reparaciones esperándote al final. Para muchos vendedores, sobre todo los que heredaron una casa, los que andan en plena mudanza o los que simplemente no quieren meterse en una obra, es la forma más sencilla de salir adelante.
Cuál opción te conviene depende del tamaño de la reparación, de cuánto le sumaría al precio de venta, del tiempo que tengas y de cuánta molestia estés dispuesto a cargar.
Cómo funciona una venta en efectivo cuando los cimientos necesitan trabajo
Esta es una de las casas que más vemos. Cuéntanos de ella, con grietas y todo, y dentro de 24 horas recibes una oferta justa en efectivo con los números explicados línea por línea. Si tienes el reporte de un ingeniero o una cotización de reparación, mándanosla y la tomamos en cuenta. Si no tienes, tampoco pasa nada.
Como pagamos en efectivo, no hay un banco pidiendo reparaciones ni un avalúo colgando sobre el trato. Cuando el título está limpio, podemos cerrar en tan solo 10 días, en las fechas que tú escojas. No tienes que parchar el sheetrock, nivelar pisos ni vaciar la casa primero. Lee más en nuestra página de casas que necesitan reparaciones.
Hables con quien hables, pregunta cómo llegaron a su número, y pide por escrito el nombre del comprador y la compañía de títulos que va a cerrar antes de firmar. Nuestra lista de preguntas para cualquier comprador en efectivo es un buen punto de partida.
Hacemos esto en Dallas, Fort Worth, Irving y el resto de DFW. A la arcilla no le importa en qué código postal vives, y a nosotros tampoco.
Respuestas rápidas
¿Puedo vender una casa con problemas de cimientos en DFW sin arreglarlos? Sí. Texas no te obliga a reparar los cimientos antes de vender. Te pide que compartas lo que sabes de la casa, y aun así la puedes vender exactamente como está.
¿Tengo que decirle al comprador sobre los problemas de cimientos? En la mayoría de las ventas en Texas, el Aviso de Divulgación del Vendedor bajo la sección 5.008 del Código de Propiedad de Texas pregunta por defectos en los cimientos y por reparaciones anteriores. Comparte lo que sabes, y ten a la mano los reportes, facturas o garantías para que el comprador los vea.
¿Llamo a un ingeniero estructural o a una compañía de cimientos? Una compañía de cimientos suele dar una cotización gratis o barata, pero también te está vendiendo la reparación. Un ingeniero estructural cobra por la visita y no vende reparaciones, y los compradores y los bancos suelen darle más peso a su reporte por escrito.
¿Por qué los problemas de cimientos complican una venta tradicional? El inspector del comprador, el valuador, el banco y la aseguradora pueden poner reparos por los cimientos. Cualquiera de ellos puede retrasar el cierre, exigir reparaciones o tumbar el trato.
¿Qué tan rápido puede cerrar un comprador en efectivo con una casa con problemas de cimientos? Una venta en efectivo no espera un avalúo ni las condiciones de reparación de un banco, así que cuando el título está limpio puede cerrar en tan solo 10 días.
En resumen
Los problemas de cimientos son comunes en DFW, y no te dejan atrapado en una casa de la que ya te quieres ir. Comparte lo que sabes, piensa si la reparación de verdad se paga sola, y escoge el camino que le quede a tu tiempo y a tu bolsillo. Si prefieres saltarte las visitas de ingenieros, las cotizaciones y los pleitos después de la inspección, escríbenos por el formulario de nuestra página principal, y una persona local de verdad te llama dentro de 24 horas.
Este artículo es información general sobre vender una casa con problemas de cimientos en Texas, no asesoría legal. Para orientación sobre una pregunta específica de divulgación o un pleito con un comprador, habla con un abogado de bienes raíces en Texas.