Sí. Puedes vender una casa en Dallas, Fort Worth o cualquier parte de DFW aunque tenga violaciones de código abiertas o gravámenes en su contra. Los gravámenes normalmente se pagan con el dinero de la venta en la compañía de títulos, y las violaciones de código se arreglan antes del cierre o pasan a un comprador que acepta quedarse con la casa tal como está. Lo importante es saber exactamente con qué estás lidiando antes de firmar cualquier cosa.
Una carta de la ciudad o una sorpresa en la búsqueda de título puede hacer sentir que la casa está atorada. Casi nunca lo está.
Una aclaración antes de empezar: esto es información general, no asesoría legal. Si un gravamen está en disputa o un caso de la ciudad va camino a una audiencia, un abogado de bienes raíces en Texas te puede decir qué aplica a tu caso.
La respuesta corta
Las violaciones de código y los gravámenes son dos cosas muy distintas.
Una violación de código es la ciudad diciendo que algo en la propiedad no cumple con las ordenanzas locales: pasto alto, chatarra en el patio, un techo caído, una ampliación sin permiso, o una estructura que la ciudad considera deficiente. La violación va ligada a la propiedad, no solo a ti, así que en muchos casos el nuevo dueño hereda la responsabilidad de arreglarla.
Un gravamen (en inglés, lien) es un reclamo legal contra la propiedad por dinero que se debe. Tiene que pagarse o liberarse para que el comprador reciba un título limpio, y eso normalmente pasa directo del dinero de la venta al momento del cierre.
Violaciones de código comunes en DFW y cómo afectan la venta
Cada ciudad de DFW tiene su propia oficina de cumplimiento de código y sus propias ordenanzas, pero los mismos problemas salen una y otra vez:
- Patio y terreno. Pasto crecido, maleza, basura, carros abandonados o cosas almacenadas afuera.
- Estado exterior. Ventanas rotas, techos dañados, revestimiento despegado, cercas caídas.
- Trabajos sin permiso. Una cochera convertida en recámara, un patio techado y cerrado, o trabajos eléctricos y de plomería hechos sin permisos.
- Estructuras deficientes o peligrosas. Casas que la ciudad considera inseguras, muchas veces después de un incendio o de estar vacías mucho tiempo.
Una violación menor en el patio casi nunca frena una venta. Los problemas grandes, como un caso de edificio deficiente o años de trabajos sin permiso, complican una venta tradicional, porque los bancos y los valuadores revisan con lupa la condición y los permisos. Un comprador con hipoteca quizá no pueda cerrar hasta que se arreglen.
Para saber qué casos tiene abiertos tu casa, llama a la oficina de cumplimiento de código de tu ciudad o a la línea 311 y pregunta por la dirección. Es mucho mejor enterarte antes de poner la casa a la venta que a mitad de un cierre.
Cómo maneja Texas los gravámenes de la ciudad
Cuando un dueño no corrige un problema de código, la ciudad puede hacer el trabajo por su cuenta, como cortar el pasto o asegurar una casa vacía, y luego mandarle la cuenta al dueño. Si esa cuenta no se paga, puede convertirse en un gravamen sobre la propiedad.
Para edificios deficientes en particular, el Capítulo 214 del Código de Gobierno Local de Texas permite que la ciudad cobre como gravamen sobre el terreno lo que le costó reparar, asegurar o demoler el edificio, junto con ciertas multas civiles. La ley deja fuera las propiedades protegidas como homestead (vivienda principal) por la Constitución de Texas, así que ese tipo de gravamen de la ciudad generalmente no puede caer sobre la casa donde vives como tu homestead. Las casas de renta, las casas vacías y las casas heredadas donde no vive nadie normalmente no tienen esa protección.
Las multas funcionan distinto en cada ciudad, y algunas están dispuestas a platicar sobre reducirlas cuando la propiedad se arregla o se vende a alguien que la va a arreglar. Preguntar no cuesta nada.
Gravámenes comunes y cómo se pagan en el cierre
Cuando vendes una casa en Texas, la compañía de títulos revisa los registros del condado para ver todo lo que está registrado contra la propiedad. Estos son los que aparecen más seguido:
- Hipotecas y préstamos sobre la plusvalía. La compañía de títulos le pide a tu banco el saldo exacto para liquidar y lo paga en el cierre.
- Gravámenes por impuestos a la propiedad. Según la sección 32.01 del Código de Impuestos de Texas, cada 1 de enero se crea un gravamen sobre la propiedad para garantizar los impuestos de ese año. Los impuestos atrasados, con sus penalidades e intereses, se pagan del dinero de la venta.
- Gravámenes de contratistas. Un contratista o proveedor que trabajó en la casa y no recibió su pago puede registrar un gravamen bajo el Capítulo 53 del Código de Propiedad de Texas. A veces están en disputa, y un gravamen disputado quizá tenga que resolverse o cubrirse con una fianza antes del cierre.
- Gravámenes por sentencia. Cuando alguien gana una sentencia en tu contra y registra un resumen de la sentencia en el condado, puede crear un gravamen sobre los bienes raíces que tengas ahí. Las protecciones de homestead de Texas muchas veces impiden que toque tu vivienda principal, pero la compañía de títulos igual va a querer aclararlo, a veces con una declaración jurada de homestead.
- Otros gravámenes. Cuotas de HOA sin pagar, gravámenes de impuestos federales, gravámenes por manutención de hijos y cobros de la ciudad por limpieza o demolición también pueden aparecer. Los de agencias de gobierno normalmente necesitan una cifra oficial de liquidación o una liberación antes del cierre.
Esto es lo que sorprende a mucha gente: mientras el precio de venta alcance para cubrir todo, normalmente no necesitas sacar dinero de tu bolsa para limpiar los gravámenes. La compañía de títulos paga cada uno con el dinero de la venta, registra las liberaciones y te entrega lo que sobra. Ves cada línea en la hoja de liquidación antes de firmar.
¿Y si los gravámenes suman más de lo que vale la casa?
Entonces alguien tiene que aceptar recibir menos. A veces el banco acepta una venta corta, y los contratistas, las HOA y los acreedores con sentencia a veces negocian una cantidad menor en lugar de esperar años por su dinero. Un abogado de bienes raíces te puede ayudar, y conviene empezar temprano.
Si un gravamen se ve mal, como una deuda que ya pagaste o una que es de otra persona con un nombre parecido, avísale de inmediato a la compañía de títulos. Limpian gravámenes equivocados o viejos todo el tiempo con el papeleo correcto.
Comparte lo que sabes sobre los problemas de código
En la mayoría de las ventas de casas, Texas les pide a los vendedores un aviso de divulgación, y el formulario pregunta si sabes de avisos de violaciones de restricciones de escritura o de ordenanzas del gobierno que afecten la condición o el uso de la propiedad. Si la ciudad te mandó una carta de violación, anótala en el formulario, y marca como desconocido lo que no sepas con certeza. Compartir lo que sabes desde el principio te protege y evita que el trato se caiga después. Nuestro artículo sobre vender una casa tal como está en Texas explica más a fondo cómo funciona la divulgación cuando no vas a hacer reparaciones.
Tus opciones para vender una casa con problemas de código o gravámenes
- Arreglar y listar. Si las violaciones son pequeñas y hay buena plusvalía, arreglar y poner la casa en el mercado puede darte el mejor precio, a cambio de tiempo y dinero por adelantado.
- Arreglar solo lo grande. A veces cerrar un caso con la ciudad o sacar un permiso hace posible una venta tradicional.
- Vender tal como está. El comprador se encarga de las violaciones después del cierre, y los gravámenes se pagan del dinero de la venta. Normalmente es el camino más rápido cuando las reparaciones salen caras.
Cómo funciona una venta en efectivo con violaciones y gravámenes
Esto es una buena parte de nuestro trabajo en Dallas, Fort Worth y el resto de DFW. Compramos en efectivo, así que no hay un banco de nuestro lado que se niegue a fondear por un caso de código abierto o un permiso que falta. Cuéntanos sobre la casa, incluyendo cualquier carta de la ciudad, y dentro de 24 horas recibes una oferta justa en efectivo con los números explicados línea por línea, incluyendo los gravámenes que conocemos y cómo se van a pagar.
La compañía de títulos se encarga de liquidar todo en el cierre. Cuando el título está limpio, o cuando los gravámenes ya tienen cifras claras de liquidación, podemos cerrar en tan solo 10 días. Un gravamen de impuestos federales o un reclamo de contratista en disputa puede tardar más en resolverse, y si ese es el caso te lo decimos derecho. Nuestro artículo sobre qué tan rápido se cierra de verdad una venta en efectivo explica qué acelera un cierre y qué lo frena.
Dos advertencias honestas:
- Pide la oferta por escrito, y confirma quién compra y qué compañía de títulos va a cerrar antes de firmar. La hoja de liquidación debe mostrar cada gravamen y cada pago.
- Cuídate de cualquiera que te pida firmar la escritura antes de que te paguen, o que quiera un cargo por adelantado. En una venta legítima, el dinero y el título cambian de manos juntos, en una compañía de títulos.
Respuestas rápidas
¿Puedo vender mi casa si tiene violaciones de código abiertas? Sí. Las violaciones menores normalmente se arreglan antes del cierre o pasan a un comprador que acepta la casa tal como está. Los problemas grandes pueden complicar una venta con financiamiento bancario, por eso muchos dueños le venden a un comprador en efectivo.
¿Necesito dinero para pagar los gravámenes antes de vender? Normalmente no, siempre que el precio de venta alcance para cubrir lo que se debe. La compañía de títulos paga cada gravamen con el dinero de la venta en el cierre y te entrega el resto.
¿La ciudad puede poner un gravamen sobre mi homestead por violaciones de código? Para los costos de reparar, asegurar o demoler un edificio deficiente bajo el Capítulo 214 del Código de Gobierno Local de Texas, el gravamen no cae sobre una vivienda protegida como homestead por la Constitución de Texas. Las casas de renta, las vacías y las heredadas donde no vive nadie normalmente no tienen esa protección.
¿Tengo que decirle al comprador sobre las violaciones de código? El aviso de divulgación que se usa en la mayoría de las ventas de casas en Texas pregunta por avisos de violaciones de ordenanzas del gobierno. Si recibiste uno, compártelo en el formulario.
¿Y si los gravámenes suman más de lo que vale la casa? Entonces alguien con un gravamen tiene que aceptar recibir menos, con una venta corta o una liquidación negociada. Conviene empezar esas pláticas temprano, con ayuda de un abogado de bienes raíces en Texas.
En resumen
Las violaciones de código y los gravámenes complican la venta de una casa, pero casi nunca la hacen imposible. Averigua qué casos tiene abiertos la ciudad, deja que la compañía de títulos te diga qué está registrado, y comparte lo que sabes en la divulgación. De ahí, los gravámenes se pagan con el dinero de la venta y las violaciones se arreglan o pasan a un comprador que piensa arreglarlas. Si quieres una oferta clara por una casa con cartas de la ciudad o problemas de título, escríbenos por el formulario de nuestra página principal, y una persona local de verdad te llama dentro de 24 horas.
Este artículo es información general sobre vender una casa con violaciones de código o gravámenes en Texas, no asesoría legal. Para orientación sobre un gravamen, un caso de la ciudad o una pregunta de título en particular, habla con un abogado de bienes raíces en Texas o con una compañía de títulos.