Sí, puedes vender una casa con hipoteca revertida (también llamada hipoteca inversa) después de que fallece tu papá o tu mamá, y para la mayoría de las familias en Texas así es justamente como se liquida el préstamo. Cuando muere el último prestatario, la hipoteca revertida se vence. La casa se vende, la compañía de títulos le paga al administrador del préstamo con el dinero de la venta, y lo que sobre se va al patrimonio o a los herederos. Y si la casa vale menos de lo que se debe, por lo general los herederos no tienen que poner la diferencia de su bolsillo.
Lo que agarra desprevenidas a muchas familias es el reloj. El administrador va a querer saber de ustedes bastante pronto, y el tiempo extra que les den depende de demostrar que de verdad están trabajando en una venta o en pagar el préstamo. Esta guía explica cómo funciona ese calendario, qué es lo que realmente debe la familia, y cómo evitar que las cosas terminen en una ejecución hipotecaria.
Una aclaración antes de empezar: esto es información general, no asesoría legal. Las reglas de las hipotecas revertidas dependen del tipo de préstamo, y un abogado de sucesiones en Texas o un consejero de vivienda aprobado por HUD les puede decir exactamente dónde está parada su familia.
La respuesta corta
La mayoría de las hipotecas revertidas en Texas son HECM (Home Equity Conversion Mortgage), aseguradas por la FHA. Con una HECM, tu papá o tu mamá no hacía pagos mensuales. El saldo del préstamo iba creciendo con el tiempo, y el trato era que se pagaría cuando el último prestatario falleciera, vendiera la casa o se mudara de forma permanente.
Cuando llega ese día, la familia tiene varias opciones:
- Vender la casa y pagar el préstamo con lo que deje la venta. La plusvalía que sobre es del patrimonio o de los herederos.
- Quedarse con la casa pagando el préstamo, normalmente con efectivo o con una hipoteca nueva a nombre de algún heredero.
- Devolverle la casa al banco con una escritura en lugar de ejecución, si no hay plusvalía que valga la pena rescatar.
No hacer nada también es una decisión, y es la que termina en ejecución hipotecaria. Ese es el resultado que conviene evitar.
Cómo funciona el calendario después de un fallecimiento
Cada administrador maneja los detalles un poco distinto, pero el camino general para una HECM se ve así.
Paso 1: El administrador se entera del fallecimiento
A veces la familia llama, y a veces el administrador se entera por su cuenta. De cualquier forma, es mejor llamar pronto, decirles quién está a cargo del patrimonio y preguntar qué papeles necesitan. Casi siempre lo primero que piden es una copia del acta de defunción.
Paso 2: El préstamo se declara vencido
Cuando el administrador confirma que falleció el último prestatario, manda un aviso de que el préstamo está vencido y pagadero. A partir de ahí, los herederos generalmente tienen unos 30 días para decirle al administrador qué piensan hacer: vender, pagar el préstamo o entregar la casa. No hace falta tener todo resuelto en 30 días. Lo importante es contestar y decir hacia dónde van.
Paso 3: Tiempo para vender o pagar
Después de esa primera respuesta, las reglas de HUD generalmente le dan a la familia unos 6 meses a partir del fallecimiento para vender la casa o pagar el préstamo. El administrador puede conseguir que se aprueben hasta dos extensiones de 90 días cuando le demuestran avances reales, como un contrato con un agente, un contrato de compraventa, una solicitud de préstamo o el trámite de sucesión ya presentado. Eso puede alargar el plazo a cerca de un año, pero las extensiones no están garantizadas. Manden actualizaciones sin que se las pidan. Un administrador que no sabe nada de ustedes tiende a pensar que nada está pasando.
Paso 4: Ejecución si nada se resuelve
Si se vencen los plazos sin venta, sin pago y sin extensión aprobada, el administrador puede avanzar hacia la ejecución hipotecaria. En Texas ese proceso va rápido una vez que arranca, como explicamos en nuestra guía sobre vender una casa en ejecución hipotecaria. Una venta todavía puede cerrar hasta antes de la subasta, pero es mucho menos estresante llegar con tiempo de sobra.
Lo que la familia realmente debe
Aquí es donde nace mucha de la preocupación, así que vamos despacio.
Lo que se debe es el saldo completo del préstamo: todo lo que recibió tu papá o tu mamá, más los intereses y las primas del seguro hipotecario que se fueron sumando con los años. En un préstamo de muchos años, esa cifra puede ser más grande de lo que la familia espera. Pidan al administrador un estado de liquidación por escrito desde el principio para que nadie ande adivinando.
Ahora, la parte que tranquiliza. Las HECM son préstamos sin recurso. La deuda está amarrada a la casa, no a los herederos en lo personal. Si la casa se vende por menos del saldo, el seguro de la FHA cubre la diferencia, y el administrador no puede ir tras los ahorros de los hijos por lo que falte.
También hay una regla que ayuda cuando la casa vale menos de lo que se debe. Bajo las reglas de HUD para las HECM, la familia puede vender la casa por al menos el 95 por ciento de su valor de avalúo actual, y el administrador acepta lo que deje la venta como pago total del préstamo, aunque el saldo sea más alto. Normalmente el administrador ordena su propio avalúo para fijar esa cifra. Si algún heredero quiere quedarse con la casa, pídanle al administrador por escrito la cifra de pago que va a aceptar, y no den por hecho que aplica la regla del 95 por ciento.
Una advertencia: no todas las hipotecas revertidas son HECM. Algunas son préstamos privados, a veces llamados hipotecas revertidas propietarias, y sus reglas sobre plazos y montos pueden ser diferentes. Si no saben cuál tenía su papá o su mamá, los documentos del préstamo o el administrador se los pueden decir.
¿Y si el cónyuge sigue viviendo en la casa?
Si tu papá o tu mamá estaba casado y su cónyuge no aparecía en el préstamo, es posible que esa persona pueda seguir viviendo ahí. HUD tiene protecciones para lo que llama un cónyuge no prestatario elegible, que pueden retrasar el vencimiento del préstamo mientras se cumplan ciertas condiciones, como mantener al día los impuestos y el seguro y vivir en la casa como residencia principal. Que un cónyuge califique o no depende de cuándo se hizo el préstamo y de lo que dicen los papeles, así que hablen con el administrador y con un consejero de vivienda antes de que alguien planee una venta.
¿Quién tiene la autoridad para vender?
La hipoteca revertida no cambia la regla básica en Texas: alguien tiene que tener la autoridad legal para firmar la escritura. Si la casa estaba solo a nombre de tu papá o tu mamá, normalmente eso significa un albacea o administrador nombrado por la corte de sucesiones, o herederos cuya propiedad quedó aclarada con un título de propiedad por testamento (muniment of title) u otro camino. Nuestra guía en lenguaje sencillo sobre la sucesión y la venta de una casa en Texas explica cada uno de esos caminos.
Esto importa para el reloj de la hipoteca revertida. La sucesión toma tiempo, y los plazos del administrador no se detienen solo porque la corte todavía no ha decidido. Presentar el trámite pronto, y mandarle al administrador la prueba de que ya lo presentaron, es una de las mejores formas de ganarse una extensión. Si varios hermanos heredan juntos, por lo general todos van a tener que firmar, así que pónganse de acuerdo desde temprano.
Lo que hay que cuidar mientras la casa espera
Una hipoteca revertida trae condiciones que no desaparecen cuando fallece el prestatario. Mientras la familia acomoda todo:
- Impuestos de propiedad. Siguen llegando cada año, y los impuestos sin pagar causan problemas con el administrador y con el título.
- Seguro de la casa. Mantengan la póliza activa y avísenle a la aseguradora si la casa está vacía. Muchas pólizas tratan diferente una casa desocupada.
- Mantenimiento básico. Corten el pasto, cierren bien y estén pendientes del techo y la plomería.
- El administrador. Contesten las cartas, apunten cada llamada y consigan por escrito cualquier extensión.
Nada de esto impide una venta. Es lo que mantiene abiertas sus opciones.
Cómo encaja una venta en efectivo con el plazo de la hipoteca revertida
Una venta tradicional con agente puede funcionar bien cuando hay tiempo. Pero una casa donde se vivió por décadas muchas veces necesita trabajo, y la familia está lidiando con las cosas de toda una vida, parientes que viven lejos y un administrador pidiendo noticias. Las visitas y la aprobación del préstamo de un comprador se pueden comer los meses que tienen.
Una venta en efectivo está hecha para ese tipo de presión. Cuéntanos sobre la casa, y dentro de 24 horas recibes una oferta justa en efectivo con los números explicados línea por línea, incluyendo cómo entra el pago de la hipoteca revertida. Compramos la casa tal como está, con todo y lo que haya adentro, para que nadie tenga que pasar los fines de semana vaciando clósets. Como pagamos en efectivo, no hay banco ni avalúo de nuestro lado. Una vez que alguien tiene autoridad para firmar y el título está limpio, podemos cerrar en tan solo 10 días, o en una fecha que cuadre con la sucesión y con el plazo del administrador.
En el cierre, la compañía de títulos le pide al administrador la cifra oficial de liquidación, paga la hipoteca revertida directamente y manda lo que sobre al patrimonio o a los herederos. Todos ven los mismos números en la misma hoja de cierre.
Dos advertencias honestas, estés donde estés en DFW:
- Un contrato firmado es muy buena prueba para pedir una extensión, pero por sí solo no liquida el préstamo. El préstamo queda pagado cuando se paga de verdad en el cierre, así que mantengan informado al administrador hasta entonces.
- Si la casa vale menos de lo que se debe y cuentan con la regla del 95 por ciento, el administrador tiene que aprobar el precio de venta. Consigan esa aprobación por escrito antes del día del cierre.
Respuestas rápidas
¿Tengo que pagar yo la hipoteca revertida de mi papá o mi mamá? Por lo general no. Las HECM son préstamos sin recurso, así que la deuda está amarrada a la casa y no a los herederos en lo personal. Si la casa se vende por menos del saldo, el seguro de la FHA cubre la diferencia.
¿Cuánto tiempo tienen los herederos cuando se vence una hipoteca revertida? Generalmente tienen unos 30 días después del aviso de vencimiento para decirle al administrador qué piensan hacer. Después, las reglas de HUD generalmente dan unos 6 meses a partir del fallecimiento para vender o pagar, más hasta dos extensiones de 90 días cuando hay avances reales.
¿Qué es la regla del 95 por ciento? Cuando la casa vale menos de lo que se debe, las reglas de HUD para las HECM permiten que la familia la venda por al menos el 95 por ciento de su valor de avalúo actual, y el administrador acepta lo que deje la venta como pago total del préstamo. Si un heredero quiere quedarse con la casa, conviene confirmar por escrito con el administrador cuánto tiene que pagar.
¿El cónyuge de mi papá o mi mamá se puede quedar en la casa? A veces. HUD tiene protecciones para un cónyuge no prestatario elegible que pueden retrasar el vencimiento del préstamo si se cumplen ciertas condiciones. Hablen con el administrador y un consejero de vivienda antes de planear una venta.
¿Necesitamos la sucesión antes de vender? Normalmente alguien necesita autoridad legal para firmar la escritura, lo que muchas veces significa una sucesión o un título de propiedad por testamento (muniment of title). Presentarla pronto también ayuda cuando le piden más tiempo al administrador.
En resumen
Una hipoteca revertida no significa que la familia pierda el valor de la casa. Significa que hay un plazo. Contesten pronto al administrador, logren que se reconozca a alguien para firmar, mantengan al día los impuestos y el seguro, y la casa se puede vender como cualquier otra, con el préstamo pagado en el cierre y lo demás para la familia. Si estás resolviendo la casa de tu papá o tu mamá con hipoteca revertida y quieres saber cuánto vale o cómo cuadraría una venta con el plazo del administrador, escríbenos por el formulario de nuestra página principal o empieza en nuestra página de casas heredadas, y una persona local de verdad te llama dentro de 24 horas.
Este artículo es información general sobre las hipotecas revertidas y las casas heredadas en Texas, no asesoría legal. Para orientación sobre el préstamo, el patrimonio o los plazos de tu familia, habla con un abogado de sucesiones en Texas o un consejero de vivienda aprobado por HUD.