Si estás atrasado en los impuestos de propiedad en Texas, todavía tienes opciones. Puedes pagar el saldo, hacer un plan de pagos con la oficina de impuestos, aplazar los impuestos si tienes 65 años o más o una discapacidad, o vender la casa y dejar que la compañía de títulos pague los impuestos con el dinero de la venta. Una ejecución por impuestos pasa por la corte, así que no sucede de un día para otro, pero los recargos y los intereses empiezan a correr desde el día en que la cuenta se vence.
Esta guía explica cómo se acumulan los impuestos atrasados, cómo funciona una ejecución por impuestos y cómo se ve cada opción en la práctica.
Una aclaración antes de empezar: esto es información general, no asesoría legal. Cada situación es diferente, y un abogado de bienes raíces en Texas o la oficina de impuestos de tu condado te pueden decir qué aplica a la tuya.
La respuesta corta
Los impuestos de propiedad en Texas traen un gravamen sobre la casa que va por delante de casi todo lo demás, incluyendo tu hipoteca. Ni siquiera la protección del homestead en Texas, que resguarda tu casa de la mayoría de los acreedores, cubre los impuestos que se deben sobre ella.
La buena noticia es que una ejecución por impuestos no es rápida. Las entidades que cobran el impuesto tienen que presentar una demanda, ganar una sentencia y luego programar una venta, lo que le da a la mayoría de los dueños varios meses para escoger un camino. La mala noticia es que el saldo sigue creciendo todo ese tiempo y se va comiendo tu plusvalía.
Cómo se vencen los impuestos de propiedad en Texas
Las cuentas de impuestos de propiedad en Texas normalmente llegan en el otoño. Se deben pagar al recibirlas y se consideran morosas si no se pagan antes del 1 de febrero del año siguiente. A partir de ahí, así maneja Texas los cargos adicionales bajo la sección 33.01 del Código de Impuestos:
- Recargo. Un recargo de 6 por ciento cae en el primer mes, y luego 1 por ciento más cada mes hasta junio. El 1 de julio sube de golpe a 12 por ciento, y ahí deja de subir.
- Intereses. Además del recargo, los intereses corren a 1 por ciento por cada mes o parte de mes que el impuesto siga sin pagarse. A diferencia del recargo, los intereses no tienen tope.
- Recargo de cobranza. Muchas entidades pasan las cuentas morosas a un despacho de abogados de cobranza y agregan otro recargo de hasta 20 por ciento sobre el impuesto, el recargo y los intereses que sigan sin pagarse el 1 de julio, con un aviso previo.
El Contralor de Texas publica cada año una tabla de recargos e intereses, por si quieres ver los porcentajes exactos del mes en que piensas pagar.
Cómo funciona una ejecución por impuestos en Texas
Una ejecución hipotecaria en Texas normalmente ocurre sin pasar por la corte, y por eso puede avanzar en semanas. Nuestra guía sobre vender una casa en ejecución hipotecaria en Texas explica ese calendario. Una ejecución por impuestos de propiedad es distinta. Pasa por el juzgado, y en general va así:
- Avisos de morosidad. La oficina de impuestos o su despacho de abogados te manda cartas.
- Una demanda. Las entidades, muchas veces el condado, la ciudad, el distrito escolar y otras juntas, presentan una demanda en la corte de distrito para cobrar los impuestos y ejecutar el gravamen. Te van a entregar papeles. No los ignores.
- Una sentencia. Si los impuestos siguen sin pagarse, la corte dicta una sentencia por la cantidad que se debe y ordena vender la propiedad.
- La venta. Un sheriff o un alguacil vende la casa en una subasta pública de impuestos, después de publicar el aviso. Ese aviso te dice la fecha.
No hay un número fijo de meses para todo esto. Cada paso es una oportunidad para arreglar las cosas, y cada paso le suma más costos al saldo.
Qué pasa después de una venta por impuestos
Texas les da a los dueños una ventana más después de la venta, llamada derecho de redención. Bajo la sección 34.21 del Código de Impuestos, si la casa era tu residencia homestead, en general puedes recuperarla dentro de los dos años siguientes a que se registre la escritura del comprador. Para hacerlo, devuelves lo que pagó el comprador más ciertos costos, junto con una prima de 25 por ciento en el primer año o de 50 por ciento en el segundo. Si la propiedad no era tu homestead, por ejemplo una casa de renta, la ventana es mucho más corta, en general 180 días.
La redención existe, pero sale cara. Es una red de seguridad, no un plan. Y si la venta deja más de lo que se debía en impuestos y costos, ese dinero extra no te regresa solo. En general tienes que presentar un reclamo ante la corte, y hay plazos.
Tus opciones antes de llegar a una venta
Pagar el saldo
Si puedes cubrir el saldo, o la familia te puede ayudar, pagarlo detiene los recargos y los intereses de inmediato. Pide a la oficina de impuestos un saldo actualizado que incluya a todas las entidades.
Hacer un plan de pagos
Si la casa es tu homestead y tiene la exención de homestead, el recaudador de impuestos te hace un convenio de pagos cuando lo pides. Bajo la sección 33.02 del Código de Impuestos, el plan en general dura de 12 a 36 meses con pagos mensuales, y mientras cumplas con el plan, el recargo no sigue creciendo sobre el saldo pendiente. Hay límites. En general no puedes obtener uno nuevo si ya tuviste uno con esa entidad en los últimos 24 meses, y si te saltas un pago, el recargo regresa como si el plan nunca hubiera existido. Llama antes de que presenten una demanda, cuando tienes más margen.
Aplazar los impuestos si tienes 65 años o más o una discapacidad
Si tienes 65 años o más, o una discapacidad, y la casa es tu homestead, Texas te permite presentar una declaración jurada de aplazamiento ante tu distrito de tasación, bajo la sección 33.06 del Código de Impuestos. Esto pausa el cobro y puede detener una demanda o venta por impuestos mientras vivas ahí y sigas calificando. Los impuestos no desaparecen. Los intereses siguen corriendo a una tasa más baja, y todo el saldo se vuelve exigible cuando la casa se vende o deja de ser tu homestead.
Hablar con tu compañía hipotecaria
A tu banco le importan mucho esos impuestos atrasados, porque el gravamen de impuestos va por delante de su préstamo. La mayoría de los préstamos permiten que el banco pague los impuestos y te cobre el costo, muchas veces a través de una cuenta de depósito en garantía (escrow) nueva o más grande. Tu pago mensual puede subir, y si no lo cubres, un problema de impuestos se puede convertir en un incumplimiento de la hipoteca.
Cuidado con los préstamos para impuestos de propiedad
Texas permite que prestamistas de impuestos de propiedad con licencia, regulados por la Oficina del Comisionado de Crédito al Consumidor de Texas, paguen tus impuestos y se queden con el gravamen mientras tú les vas pagando. Revisa bien los costos y compáralos con el plan de pagos de la propia oficina de impuestos antes de firmar.
Vender la casa
Cuando quedarte con la casa ya no es realista, vender protege la plusvalía que has construido. Los impuestos atrasados se pagan en el cierre, y lo que quede después de tu hipoteca y otros pagos es para ti.
Cómo maneja una venta en efectivo los impuestos atrasados
En cualquier venta en Texas, la compañía de títulos pide un certificado de impuestos que muestra exactamente cuánto se le debe a cada entidad. En el cierre, paga esos impuestos con el dinero de la venta, junto con tu hipoteca y cualquier otro gravamen. No necesitas ponerte al corriente antes. Nuestra guía de cómo funciona una venta de casa en efectivo en Texas, paso a paso muestra en qué momento se hace ese pago.
Cuéntanos sobre la casa, y dentro de 24 horas recibes una oferta justa en efectivo con los números explicados línea por línea, incluyendo el pago de los impuestos. Como pagamos en efectivo, no hay banco ni avalúo de nuestro lado. Compramos la casa tal como está, así que no tienes que meter dinero que no tienes en reparaciones. Cuando el título está limpio, podemos cerrar en tan solo 10 días. Si ya hay una demanda por impuestos, la compañía de títulos consigue el saldo exacto, incluyendo los costos de la corte, para que la demanda quede resuelta cuando se paguen los impuestos.
Dos advertencias honestas, de quien hace este trabajo en Dallas, Fort Worth y el resto de DFW:
- Un contrato firmado no detiene una venta por impuestos ya programada. Los impuestos tienen que pagarse de verdad, así que el cierre tiene que ocurrir antes de la fecha de la venta.
- Desconfía de cualquiera que te ofrezca "encargarse de los impuestos" si le firmas la escritura antes de que te paguen. En una venta legítima, el dinero y el título cambian de manos juntos, en una compañía de títulos. Confirma por escrito quién es el comprador y qué compañía de títulos va a cerrar.
Respuestas rápidas
¿Cuándo se vencen los impuestos de propiedad en Texas? Los impuestos que no se pagan antes del 1 de febrero del año siguiente al que se cobran se consideran morosos. Los recargos y los intereses empiezan ese mismo día.
¿Cuánto suman los recargos y los intereses? El recargo empieza en 6 por ciento y llega a 12 por ciento el 1 de julio, y los intereses suman 1 por ciento al mes sin tope. Muchas entidades agregan un recargo de cobranza de hasta 20 por ciento para los impuestos que sigan sin pagarse el 1 de julio.
¿Me pueden quitar mi homestead por no pagar los impuestos de propiedad? Sí. La protección del homestead no cubre los impuestos que se deben sobre la misma casa, así que una entidad puede demandar y ejecutar su gravamen a través de la corte.
¿Puedo hacer un plan de pagos por impuestos atrasados en Texas? En general sí, si la casa es tu homestead con la exención de homestead. Los recaudadores ofrecen convenios de 12 a 36 meses, con algunos límites, por ejemplo si ya tuviste uno en los últimos 24 meses.
¿Puedo vender mi casa si estoy atrasado en los impuestos de propiedad? Sí. La compañía de títulos paga los impuestos atrasados, los recargos y los intereses con el dinero de la venta en el cierre, junto con tu hipoteca y cualquier otro gravamen.
En resumen
Atrasarte en los impuestos de propiedad en Texas es serio, pero casi nunca es repentino. Normalmente tienes tiempo para pagar, hacer un plan, aplazar o vender, siempre que empieces antes de que se amontonen los costos y lleguen las fechas en la corte. Si quedarte con la casa ya no tiene sentido y quieres saber cuánto te quedaría después de pagar los impuestos, escríbenos por el formulario de nuestra página principal, y una persona local de verdad te llama dentro de 24 horas.
Este artículo es información general sobre los impuestos de propiedad atrasados en Texas, no asesoría legal. Para orientación sobre tu cuenta de impuestos, una demanda o tus derechos de redención, habla con un abogado de bienes raíces de Texas o con la oficina de impuestos de tu condado.